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报告期内一二三线宗，供应土地规划建筑面积2612.05万平方米，环比下降4.22%，同比下降29.61%；供应土地起始楼面价3931元/平方米，环比下降15.07%。三线城市则呈现“量升价涨”的特征，供应宗数与建筑面积环比分别增长21.28%和22.03%，楼面价更实现15.75%的环比增幅，显示低能级城市正通过提升土地质量对冲市场下行压力。此外，7月单月新增专项债发行额为年内最高水平，地方政府加快通过专项债券收储闲置土地，增强地方政府和企业的资金流动性。
行业转向品质竞争，低密度供地成新趋势一二三线宗，成交土地规划建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36%，同比下降16.46%；成交总价1162.89亿元，环比下降36.73%，同比下降1.78%；成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%，同比上升18.02%；平均溢价率7.33%。市场对不同能级城市土地价值的判断有差异，核心城市核心地块因稀缺性和发展潜力更受青睐。国企和混合所有制企业凭借资金和资源优势，在优质地块竞争中占据主导地位，市场资源日益向头部企业集中。此外，低密度地块成为当下供地的新趋势。
涉宅用地供应大幅下降，交易市场小房企参与增多据观点指数不完全统计，2025年7月17日-2025年8月17日期间，6个重点城市一共有65宗地块处于挂牌进行中，起始价90.70亿元，面积206.69万平方米。本次统计期出让面积环比下降20.73%。此外，上述城市的地块成交数量和成交价格环比虽大幅下降，但核心城市的核心地块仍是房企的争夺焦点，溢价率较高。此外，在各重点城市的土拍市场上，小型房企陆续参与拿地。
央企深度融入城市更新，智慧融合与长效运营成风2025年7月以来，城市更新政策从国家到地方呈现全面加速态势，政策工具与实施路径持续细化。国资委要求中央企业要主动融入城市发展创新生态；上海住建委宣布2026年全面启动城中村整体改造；重庆已完成2.8万户的城中村改造任务；天津将城市更新与智慧城市建设纳入“十五五”规划重点。叠加房企从重资产开发向轻资产服务、从单一改造向智慧化和长效运营转型的创新实践，正推动城市更新从“规模扩张”向“质量提升”跨越。
7月25日，中海以118.88亿元的金额斩获上海静安东斯文里等地块。7月31日，华润置地以244.7亿元底价，通过100%股权转让的方式成功获取上海浦东后滩2宗纯宅地及黄浦余庆里地块组成的超级资产包。其中，浦东后滩地块总估值174.09亿元，黄浦余庆里地块总估值73.27亿元。中旅城华（成都）置业有限公司（中旅投资）以楼面价1.91万元/平方米的价格斩获成都市成华区地块，总价15.79亿元，溢价率29.05%。厦门国贸与象屿联合以总价75824万元竞得奉贤区奉贤新城04单元14-04地块，楼面价24595元/平方米，溢价率约11.8%。
7月25日，上海民企祺祥旺宇置业有限公司以总价12.2亿、溢价率22.38%、楼面价约20万/平方米竞得徐汇区天平路街道低密别墅地块，刷新了全国单价地王记录。7月28日，广州民企云山壹号房地产有限公司竞得龙归六片山西侧的低密宅地，总价11.37亿，楼面价1.46万/平方米。上述地块也是今年广州白云成交的第五宗地块。7月29日，民企伟星集团旗下房地产全资子公司伟星地产以28.13%的溢价率竞得杭州市拱墅区一宗宅地，总价19.13亿元，楼面价1.96万元/平方米。滨江集团以15.3元总价，溢价29.65%拿下杭州市余杭区良渚东单元一宗住宅用地。
从城市来看，期内二线城市中重庆、宁波、苏州等地供应的土地在50宗以上，其中出让底价最高的地块位于苏州，为苏州工业园区石莲街东、石港路北住宅地块，规划建筑面积为7.15万平方米，容积率1.02，绿地率≥30%，建筑限高24m，起始总价为42亿元，起始楼面价65241.78元/平方米，同时也刷新了苏州涉宅用地推出楼面价。值得注意的是，出让文件要求，该地块不得建设私家庄园和带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。期间，南京宣布出让31宗地，起拍总价达116.2亿元，31宗地块共收金约119.32亿元，平均溢价率达2.86%。
三线城市中，遵义市、宜昌市等地供应的土地数量普遍在70宗以上。其中出让底价最高的地块是位于浙江省吴兴区湖新区的2025-12号地，起始总价为11.75亿元，由市属的湖州产投青创园开发有限公司竞得，而溢价率最高的地块是位于福建宁德市的霞浦县长春镇亭下溪村2023-7号宗地，成交楼面价2063元/平方米，起始价19286万元，成交价为77200万元，溢价率300%。由市属国企福建省霞浦县市政建设投资开发有限公司竞得，其中要求地块建设内容包含海洋场馆、文化演艺、旅游集散中心等，并且至少配建一组三星级及以上的星级酒店，星级酒店客房不少于300间。可以看出三线城市的商住板块中市属国企仍是开发的主力。
2025年3月，自然资源部联合财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，标志着专项债收储工作全面启动。政策出台以来，地方政府加快通过专项债券收储闲置土地，增强地方政府和企业的资金流动性，有效推动了房地产市场的回稳向好。截至2025年7月末，全国已公示1105个专项债收储项目，资金规模约为10263.35亿元，不少上市房企如越秀地产、光明地产、华侨城A等也陆续发布公告，宣布旗下地块被收储。
7月2日，常熟市成功出让一宗低密度宅地，位于琴川街道东三环路以东、达海路以北。用地性质为住宅用地，总用地面积36408平方米，规划建筑面积38228.4平方米，容积率在1.01-1.05之间，出让年限70年，起始价31160万元，起始楼面价8151.01元/平方米。该地块由招商局地产（苏州）有限公司联合常熟市嘉至地产有限公司斩获，成交价34560万元，成交楼面价9040元/平方米，最终溢价率10.91%。地块属于龙腾板块，根据2024年常熟市的相关规划，龙腾板块的定位是常熟市主城区东北门户，紧邻高铁新城。
据观点指数观察，二三线城市土地市场存在溢价分化的现象。市场对不同能级城市土地价值的判断存在较大差异，核心城市核心地块因稀缺性和发展潜力更受青睐。国企和混合所有制企业凭借资金和资源优势，在优质地块竞争中占据主导地位，市场资源日益向头部企业集中。此外，低密度地块成为当下供地的新趋势，分化背后是房企在流动性趋紧环境下，将投资重心转向安全边际更高、能支撑高端产品的地块，既符合政策导向的“好房子”建设要求，也折射出行业从规模竞争向品质竞争的转型逻辑。
从区域分布来看，期内，北京挂牌出让的4宗土地基本位于非中心城区，顺义区1宗、大兴区1宗、朝阳区1宗、丰台区1宗。四宗地总规划建筑面积15.66万平方米，起拍总价合计44.15亿元。除大兴区宗地属于工业用地外，其他3宗均为涉宅用地。值得关注的是，2025年7月初，北京对外发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，其中政策明确提出要优化住房消费新供给。优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。本期涉宅地块分布虽涉及非中心城区，但在30日由北京市规划和自然资源委员会网站披露的《2025年第六轮拟供应商品住宅用地清单》涉及的5宗地块中，分布在中心城区的就有4宗（朝阳区、海淀区各2宗）。
期内，上海市挂牌7宗地，主要是工业用地，没有涉宅用地，集中在嘉定、奉贤、闵行等区，总出让面积为15.16万平方米，起始总价为6.30亿元。由于7月26日上海刚结束第六次土拍，依据7月31日上海市公布的国有建设用地使用权出让公告，第七批次土拍现场交易时间需要等到9月4日开启才会有涉宅用地安排，涉及杨浦区、闵行区、青浦区、普陀区、宝山区5个地区共计9幅国有建设用地使用权，总出让面积共139.93万平方米，总规划建筑面积237.15万平方米，起始总价98.66亿元。
上述城市的地块成交数量和成交价格情况有所回落，但重点城市的重点地块交易依然火热，溢价率较高。此外还注意到，各重点城市的土拍市场上，以往未曾关注过的小型房企陆续参与拿地，例如：徐汇区天平路街道低密别墅地块，被浙江民企祺祥旺宇击败中海地产拿下。土地整备范围达84.21公顷、规划总面积达32.95万平方米的深圳龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目，由湖南民企湖南福天兴业投资集团下属的深圳市领瑞实业发展有限公司中标。
地方层面，深圳、天津、上海等地密集出台配套政策。7月24日深圳龙岗区发布《安置房管理办法》规范安置流程，上海市规划和自然资源局印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，以推进城市更新行动，深化建立可持续城市更新模式和政策法规。8月7日上海住建委宣布2026年全面启动城中村整体改造，2027年完成小梁薄板房屋改造的目标。天津将城市更新与智慧城市建设纳入“十五五”规划重点，政策落地性与操作性显著增强。
全国老旧小区改造与危旧房治理进入快车道，资金支持力度持续加大。7月29日，重庆住建委发布消息，今年重庆市住房城乡建委正加力实施“城中村改造攻坚行动”，推进大渡口区五一互助片区、巴南区纺织片区等150个城中村改造项目，截至7月底，重庆已完成2.8万户的城中村改造任务。2025年以来，山东省共有114个城市地下管网管廊项目获得82.08亿元超长期特别国债资金支持。8月初，海口市首批1425台老旧电梯更新支持资金已获批，超长期特别国债资金约2.14亿元已下发到各区，第二批305台、第三批91台老旧电梯的更新计划也将陆续下发。
